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香港地产大亨、帝国集团主席、新鸿基地产()前主席郭炳湘10月20日病逝,享年68岁。

据“星岛日报”等港媒报道,郭炳湘今年8月27日11时48分在香港深水湾道21号大宅晕倒,其后一直在港安医院住院。郭炳湘的太太李天颖于9月3日发出声明,证实丈夫因中风入院,此后一直在香港港安医院接受多位专科医生治疗。

郭炳湘是新鸿基地产联合创办人郭得胜长子,郭炳江、郭炳联的兄长。郭氏兄弟是香港第二大富豪,排名仅次于李嘉诚。根据福布斯实时排行榜显示,郭炳湘身家总值78亿美元(约600亿港元),为全球富豪榜第199位,在香港富豪排行榜名列第10位。

遭受绑架、豪门夺权、兄弟决裂,他的一生经历波折。

郭家三兄弟

从兄弟齐心到反目成仇

1963年,郭氏三兄弟的父亲郭得胜与李兆基、冯景禧合资创办新鸿基公司,并出任董事局主席。但郭老先生1990年因心脏病离世,李兆基、冯景禧分别创业,新鸿基从此进入郭氏三兄弟共同执掌时代。

按照郭得胜的遗嘱,其长子郭炳湘接任董事局主席及行政总裁,次子郭炳江及三子郭炳联分任董事副总经理。

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三兄弟曾经齐心协力

1992年底,新鸿基地产市值超越李嘉诚的长江实业地产,成为香港市值最大的地产公司,堪称“地产巨无霸”。新鸿基地产在内地的投资项目包括:北京王府井的新东安市场、方庄的新城市广场,上海的中环广场等。除了主业房地产,新鸿基集团还积极投入酒店、交通、电讯、金融等多元化经营,被市场公认为子承父业最成功的家族企业。

然而,1997年的一宗绑架案却动摇了郭氏家族的凝聚力。

1996年5月,张子强与“贼王”叶继欢联手,绑架了李嘉诚的长子李泽钜,拿到赎金10亿港元。

这起绑架案对郭炳湘的内心造成了很大伤害。自此之后,有关郭炳湘因为遭绑架而身患“狂躁抑郁症”的消息便开始流传。

2008年1月初,三弟郭炳联出具一封美国医生的通知,指郭炳湘患有躁狂抑郁症,并不适合担任公司的主席及行政总裁。

2008年2月18日,新鸿基突发晚间公告称,公司主席兼行政总裁郭炳湘因个人理由暂时休假;三个月之后,郭炳湘被宣布出局,并由母亲邝肖卿出任集团主席;

2011年9月15日,新鸿基董事局委任次子郭炳江及三子郭炳联为集团联席主席,两兄弟正式从母亲手中接过掌权大棒。

三兄弟因一个女人而分裂?

绑架案或许尚不足以促使兄弟反目,但此后,一个女人的出现成为了郭氏家族争端的“导火索”。

而郭炳湘重回新鸿基更是让唐锦馨进入新鸿基担任要职。

在唐锦馨进入了新鸿基之后,她的势力开始慢慢壮大,并成为了郭炳湘的左膀右臂。这不但触动了郭炳江、郭炳联二人的神经,就连郭家老夫人邝肖卿也坐不住了。

有传言称,郭家老夫人邝肖卿多次劝说郭炳湘无果,最终,她“放弃”了长子,站到了次子和三子的一边。

无论郭炳湘多么心不甘情不愿,2008年5月27日,新鸿基董事局大换血,郭炳湘真的被“夺权”了。

“世纪贪案”引发新鸿基最大危机

在郭炳湘被踢出新鸿基核心层之后,郭氏家族的内斗并没有结束,反而是愈演愈烈。

2012年3月29日,新鸿基陷入巨额行贿贪污案,公司董事局联席主席郭炳江、郭炳联被香港廉政公署带走调查,更牵出前政务司司长许仕仁贪污案。

大部分港媒倾向于认为,该案件的揭发与几年前郭氏兄弟纷争中的“失权者”郭炳湘的举报有关。

2013年11月底,新鸿基()股权突现变化,人称“郭老太”的新鸿基大股东郭邝肖卿将所持约的新地股份,平分给两个儿子——新鸿基联席主席郭炳江和郭炳联。

而郭氏三兄弟中,唯独长子郭炳湘未获分配郭老太的股份。

正式分家,自立门户

至此,各方达成共识,郭氏家族基金重组,三兄弟均分基金持有的新地股权。同年底,新鸿基地产涉贪案告终。新鸿基地产前联席主席郭炳江被裁定一项控罪罪成,被判监禁五年,以及罚款50万港元,五年内不能再做任何公司董事。郭炳联全部控罪不成立。郭炳湘则自立门户,创立帝国集团,继续发展地产业务。

在郭炳湘入院后,据《明报》报道,其长子郭基俊在分别在9月4日及10日,开始出任帝国集团及帝国发展董事。

如今,郭氏家族的第三代已经正式走到了家族商业舞台的最前方。而随着郭炳湘的过世,曾经的豪门恩怨情仇或许也将烟消云散。

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一度抛售资产颇显沉寂的港资房企,在内地市场又重新活跃起来了。

过去两年,新世界已陆续在广州、佛山、深圳等大湾区内核心城市拿下4个项目,总投资超过200亿元,成为目前在大湾区内持有最多土地储备的港资房企。

然而在前几年内地房企的大发展期,包括新世界、长实、新鸿基在内的港资巨头,却显现出“疲软”态势。新世界、长实等港企把大量位于内地的资产转手,被市场认为是从内地撤资的信号。

与此同时,曾将港企视为行业标杆的内地房企却突飞猛进,规模实现从迈入“千亿”到对标“万亿”的跨越。

如今,新世界在内地的重新增持,显露出重回内地、占据市场的野心。然而却遗憾错过内地房地产的黄金十年,市场还能留给新世界多少空间?

重仓大湾区

在2017财年的业绩会上,彼时刚刚接任新世界发展副主席兼总经理的郑志刚,不断对外界释放出一个信息:新世界十分重视在内地市场的投资。他当时对外界的表态是,希望更多增持在内地华南及一二线城市的土地,并计划投入160—200亿港币用于拿地。与之形成对比的是,当年他们在香港并无土地的增持计划。

生于1980年的郑志刚是新世界发展主席郑家纯之子,已故新世界和周大福创始人郑裕彤之孙,被认为是新世界的第三代接班人。

年轻人的接班也迅速带来变化。郑志刚主管工作半个月后,这家以“稳重”著称的港企,便接连拿下香港新九龙长沙湾两总地块。其中一幅万方的商贸地块价格高达亿港币,创下香港商用地价格纪录。

同时,新世界在内地的投资量也一并扩大。早在2016年8月,新世界与周大福成立的合营公司,就以42亿元的价格中标深圳前海商业地块。4个月后,又宣布与招商蛇口联手共同开发深圳蛇口太子湾地块,显示出对前海区域的热衷。

随着2017年粤港澳大湾区的成立,新世界此前的投资被认为“独具慧眼”。郑志刚乘胜追击,不但在2017财年超额完成在内地160亿港币销售目标,还宣布了当年预计200亿元的投资计划,同年10月还获得了广州增城的旧城改造项目。

对于在大湾区投资的总规模,行政总裁苏仲强则直言“没有目标”,意为没有限制规模上限。

2018财年年报显示,截止6月30日,新世界集团在内地持有土地储备(不含车库)总建面积705万平方米,其中433万平方米为住宅。与之相对的,则是他们在香港持有总建面积仅为111万平方米(1197万平方呎),其中住宅约36.8万平方米(396万平方呎)。

从总量来看,新世界在内地的土地储备量远超香港。

当然内地市场也带给了新世界充沛的收益。财报显示,2018财年内地物业销售额亿港元,是香港亿港元的两倍多。内地的酒店收入亿港元,也与香港的亿港元基本持平,同时内地的租金收入为亿港元,同比大幅上升。

无独有偶,香港“四大家族”中的李嘉诚,也是从2013年开始便持续出售包括上海、北京、广州、南京甚至香港在内的物业,到2017年仅内地物业出售总值便达到千亿规模,一时间引发了港企“撤资”的猜测。

失去的十年

新世界上一轮在内地如此大规模的投资量,还要追溯到10多年前。

上世纪1990年代,凭借和当时内地市场巨大的资金差异和经验,以及各地招商引资,港企迅速在重点城市占据身位。2005年前后港企积极入市囤积了大量土地,新世界更一度是港企中的内地“地王”。

然而直到10多年后将这些地块转手时,这些巨幅地块都未能开发完毕。

和内地企业拿地快速开发不同,港企一贯热衷长线投资,通过等待土地升值获得回报。然而这种方式在内地市场显得“水土不服”,港企也落下“囤地捂地”的名声。2010年,包括新世界在内,多家港企在内地未开发地块,都上了国土部的闲置土地“黑名单”。

2015年12月,新世界先后2次宣布,将位于北京、上海、成都、贵阳、青岛、武汉、惠阳和海口等城市的项目,以总计339亿元的总对价,出让给恒大,出让总面积超过1200万平方米,超过新世界当时在内地土地储备的一半。

新世界的大规模出售被认为是一场撤离,未开发完全的土地也被认为是一场不太成功的投资。仅从财务上看,新世界的这笔交易赚的也足够多,仅作价204亿元出售给恒大的资产包部分,盈利便达亿元,占当年财年总盈利的80%,而武汉、海口等项目等交易,粗略估计则带给新世界超过50亿元的厚利。

不过长达10年、8个项目获利百亿的速率还是比不上恒大高周转的效率。以惠阳项目为例,2015年恒大在该项目上获得37.8万方的住宅储备,1年半即卖出7.1万方,以平均1.5万元/平方米售价、恒大平均36%的毛利率计算,仅这一个项目售出部分已获益近4亿元。

凭借着2016年、2017年市场的大好时光,从新世界接盘的项目不仅为恒大的规模迅速攀升提供了弹药,房价大幅上涨也为恒大带来了更为丰厚的利润。

“港资房企最重视的是稳健的利润,就像李嘉诚说的,他们不会‘冒险赚最后一个铜板’。”一家全球知名咨询公司的高管认为,港企赚到自己预估的利润便会离场。

房企群雄割据的时代,并没有给“谨慎”的企业留下多少空间。抛售了大量土地储备的新世界,在内地失去了阵地。即便现在砸重金重回内地核心市场,但在过去几年内地房企通过高杠杆实现规模化,以及地价的普遍高企的局面下,新世界想收复失地已经不是容易的事情。

商业新生

重投内地的新世界,改变了早前大量囤地的策略,但也没有选择规模化全国化道路,转而在潜力市场重点储备,开发地标项目。

在这样的目标下,有着政策支持、区域具备潜力开发空间的粤港澳大湾区,成为新世界重新打开内地市场的良好平台。新世界近期获取的项目大多以地标建筑、商业地块为主,这既是港企擅长的领域,也避免在住宅市场直面迎战内地房企的挑战。

因此,华南市场成为新世界重回内地的主阵地。从上年财报来看,新世界南部区域完成亿元的销售额,占总量的24%,为内地五个区域中最高。持有核心物业中的都位于南部区域,其中就包括广州地标建筑,高达530米的东塔,也是广州第一高楼。

调整步伐

上述咨询公司高管也认可这一说法:“过去20年港企的发展节奏始终没变,不存在快或者慢,市场的变化它也在适应,但做的一直是他们认为应该做的事情。”

虽然销售规模上,新世界和内地房企间差距颇为悬殊,但资产增值上并无太大差别。财报显示,2018年中旬新世界集团总资产为亿港币,折合人民币4250亿元。按照今年中报公布的数据,也只有恒大、碧桂园、万科、绿地、融创、龙湖等8家房企能够企及,净资产则超过2550亿港币,依然强于很多头部房企。

更重要的是,新世界有着极低的负债率。2018财年报告显示,公司净负债比率为,并且在过去3年呈逐年下降趋势。事实上,大部分港资房企的负债比率都处于较低水平。新鸿基地产2018财年的净杠杆率为,2012年前后在内地拿下“地王”时,负债率也未超过20%;李嘉诚的长实集团2017年的负债率仅为。

反观内地房企,高增长背后支撑的是高杠杆。Wind数据显示,2017年内地上市房企整体资产负债率为,恒大到2018年中期净负债率为,碧桂园净负债率59%,融创的净负债率在2017年时曾一度飙升至260%,降到70%成为了它们预设的2019年年度目标。

港企的低杠杆,使得企业不用通过高周转解决资本压力。而借助整体经济快速发展,并通过高杆杆、高负债实现企业规模膨胀的内地房企,则在资本的压力下,只能不断滚动,开辟更多的市场。

但当环境偏紧、增速放缓的问题时,内地房企资产则面临快速缩水的威胁,以万达为例,仅在2017年,资产缩水程度便达到千亿,落出行业第一梯队。

目睹了内地同行迅猛发展的新世界,也在逐步调整进度。今年3月,拿地1年半的前海双子塔已经开工,这和早年长线投资相比,已是进展迅速。

至少从目前来看,内地市场的发展空间依旧广阔。而重新大规模投资内地的新世界,在更加年轻的第三代手上,也希望在这片潜力无限的市场中再度收获辉煌。

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