北京多少个区(2022北京多少个区)

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号|京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:交通需求:工作和孩子上学都在西直门附近,所以在西直门附近老人5公里以内能骑电动车接送孩子最好(这种要求不知道是不是太局限了)居住需求:2个孩子,二娃27年上小学,车公庄还有一个老破小60平米,是不是还得留着?等二娃上学了再卖。另一套是石景山远洋山水的2居(能卖个650-700万左右)。

面临的问题:1、两个孩子实在住不下了,现在是两套房子都租出去,在附近租了三居住着,但租了快两年了实在不想再租了。2、为了压力小,两套房子都卖了换一个大点的三居室。其实都卖了也换不了太好的三居我自己认为,因为我感觉这附近三居都不便宜了。3、如果先卖一个,卖哪个合理?贷款500万-600万,杠杆加的是不是太大了,这个杠杆比例是不是叫1倍杠杆,是否合理,请指教。

4、家庭收入80-90/年,现在这经济状况后面估不出来了,还有两娃,压力不小,这也是不敢加太大杠杆的原因。5、我自己看了看:中海雅园的小三居感觉不错,交大嘉园的朝西向的110平小三居,还有就是天兆家园南向110平的2居室,金典花园的各种朝向的小三居(小区不错但户型真不太喜欢)都在1300万左右。

A:回答:您好,车公庄老破小和远洋山水不算差,但也不是特别突出,能跟在大盘后面,成为市场上带头的比较难,只能说保值性不错,利用负债投资房产的本质等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜;抛去家庭开支剩下的去供一套优质盘,吃未来的行情,方向上是正确的,但需要注意的是如果买进的盘和原来持有的盘没有明显的涨幅差距,或者涨幅不明显,加上交易的成本和贷款利息,前几年可能受益性一般,只能吃后期,可查看星球精华栏文章07#巧用杠杆,贷款的利用

中海雅园、天兆家园、交大嘉园这三个盘中规中矩吧,预算范围内可选的户型比较一般,如果是这个区域不如看看韦伯豪,综合指标包括户型要比前面三个好一些,可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);其它的也没地方可选,海淀中部及南部本身属于老城,开发的新盘很少,往西是四季青一带,往北是中关村,南边是西城,只能在西直门一带往北选,韦伯豪算是附近一带不错的盘了,如果能淘到笋盘可入场,如果是前面几个盘价格没有优势的话我觉得一般般,祝顺利!

Q:提问:目前西城有个老破小自助,为了孩子老人居住环境好点,准备再入手石景山天赋和丰台华曦府,问问楼主推荐哪个,想买4居,最初计划在石景山,但对这个区域实在不了解,担心房子不保值或者通勤不方便,工作在复兴门,可惜天钻已经卖完了,不然那个也挺好。目前又看了丰台的华曦府,感觉性价比不错,不过交通好像没有天赋方便。

A:回答; 您好,感谢信任!总价过高布局石景山和丰台不是一个特别明知的选择,我在星球精华栏文章17#石景山未来的楼市预判及购买建议中对石景山进行过全区域分析;石景山本地缺乏核心产业支撑,购买人群全来自海淀西城的外溢人群;石景山的定位虽然是向高端产业转型,但从实际看更像是一个通勤的卫星城,更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败,最终的定位会向门头沟看齐,整个区的购买力相对较弱;房价之所以有支撑是因为处于海淀和西城的主要溢出区域,如果石景山未来不能吸收优质的产业加上楼市普涨的行情越来越少,那么投资石景山的房产站岗的可能性比较大。

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天赋要比华曦府的优势更明显,在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,但价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群;这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;

远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;未来天赋的行情主要还是来自海淀和西城,一部分客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘;这样的区域总价如果在1000以上,总价越高流通性越差,房子流通性差金融属性价值都会打折;祝一切顺利!

Q:提问:京总您好!拜读了您知乎和星球的文章,收获很大。关于买房的事情还想向您请教一下。我的情况是:我在北京丰台的云岗工作,我女朋友在国贸商圈工作,两个人的工作地点距离较远。我们预计1~2年内结婚,孩子上学可能是8~10年后的事情了。我是京户首套房,今年能拿出来的首付大概是250万左右,再过1~2年可能能拿出300~400万首付(不确定)。我的收入还比较稳定,头几年双方父母也还有一定还款能力,所以考虑尽量多贷款,想着买八、九十年代的公房,您觉得是否合适?想咨询的问题:

1、由于北京的房价形势不明,我有点焦虑,担心没及时上车,万一房价一涨之后就买不起了。您觉得我应该在最近买房还是先持币观望?最近买房的话可以先花自己家的钱买个小户型,女朋友家的钱就先留着,等着后续买改善房再使用。如果等到明后年再买的话,可以拿两家人的钱当首付,买到好点的房子,但是不知道到时候再上车合不合适,而且两家的钱都花完之后,近十年再改善的希望就不大了。

2、目前打算是在西城或者海淀买房,交通比较便利的、离我们两个还的交通算可以的区域主要包括但不限于西城的广外和陶白,海淀的永定路(五棵松)、万寿路和羊坊店(翠微),希望能买到比较保值的房子,希望地段、房子的品质尽量好点,用来自住。学校的话,感觉政策的事情说不了这么长远,但是希望也别太差。关于挑选的地段和买房的思路还想咨询一下您的建议。非常感谢京总,希望得到您的指导。

A:回答:您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱,这也是我为什么一直建议大家如果有条件,如果不是个厚产者,尽量以投资属性为主,去配置这些位置的房产,深圳的房价为什么近年一直下跌,原因是施策错误导致上涨过大,引起高层重视,现在不得已补救,

反之看北京,上涨幅度是四个一线城市中垫底的,尤其是和深圳上海比,北京的调控是全国最科学的城市,也限制住了房价上涨的速度,这也是官方最希望看到的,让房价的增速和经济增速保持在一个水平上,如果你买稍微偏远地带的可以再等等,如果计划买到核心区,早买早受益,即便是这些房子短期出现下跌的现象,市场反应过来也会是第一批反弹的,北京的房子一部分有泡沫,一部分价格还处于洼地;

2、市中心八九年代的公房保值属性尚可,你所提到的五棵松、翠微都可,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;但市场上第一批上涨的房产不是这类,核心区第一批上涨的,同等条件下,建筑年代、物管资源、居住体验领先的小区反应最快,随后是管理不错的公房社区,你们两个一个在丰台、一个在国贸,我的建议是以国贸为点做选筹,海淀和国贸商圈相比,同等预算下在国贸商圈买到的盘物管资源、居住体验更好,而海淀基本上只能拿公房,这些区域多少有学区溢价现象,有不少人去推荐购买学区房,原因是学区房收益可观;如果按照这个理论,在北京投资很简单,直接奔学区买就可以了,实则不是,

?一个真正从楼市赚到过钱的投资者是从来不碰学区的,一方面是因为这类房产和政策绑定,存在极大的不确定性,真正买学区房的思路,从投资角度应该是今天买的房子没有任何学区,买入后突然规划重点校,这种操作收益30-40个点起步,你们对学区的需求还早,以投资属性为主比较稳健一些,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利!

Q:提问:京总你好,关注你好久了,看你的文章对房产有独到的见解,很是受用,想听听你结合我自己房产资产的配置,有什么好的调整建议,家有男宝一枚,京籍,8岁,三年级,未来大概率不会考虑优质学校的压力,因为孩子学习真是不怎么样,也不想把他往好学校尖子学校里去!普普通通就好!目前财产配置是:存款300万,北京昌平县城100平米三室房产,1.7万进的,目前市场单价4万左右.贷款100,还有80万未还,月还5000;北京有自己的宅基地,父母居住,也有我们自己的房间,都很宽敞,燕郊80平两室,1万进的,目前市场单价1.6万,无贷款;

涿州三室洋房一栋,1万进的,目前基本市场单价5000左右,贷款60万,月供4000,现在出的话,基本亏掉了首付;海南陵水清水湾房产两栋,一个80平,无贷款,1.2万进的,目前市场单价2万左右,一个57平,1.2万进,目前单价2万左右,贷款30万,还有20万左右未还清,月供3000!目前家庭年收入30万!基本维持家庭正常开销!燕郊的房产在未来高点时要卖掉,涿州也会在高点时亏本出掉,海南会出掉一套,留一套,未来游玩居住,北京昌平的房子,是保留还是去城里面换一个更保值的,目前把握不定,还有现在在昌平,周边很多生活圈子都在昌平,不想离太远,想听听金总,结合我家的具体情况,有什么好的建议,房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的!可能还有些不怎么具体的,希望听到金总的合理建议!谢谢

A:回答;您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,

2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨,核心区的大涨时,经过一段时间会传到周边次级溢出区域,顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象,一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象,如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;

3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!

Q:提问:京总好,我是新北京人,现有房子在房山长阳,预计出售价在355,还有公积金贷款贷款95,存款20万(明年10月份到期),转手后持有现金约280万,家庭收入在37万左右。现在考虑孩子上学问题,同时看了您的文章,想彻底放弃房山,考虑换成海淀区的老破小,看的是动物园宿舍,皂君东里,西里附近的小区,房价总额约550万,因为是公房,商贷应该可以贷款200多万,自己还需要筹备50万左右的现金,想咨询京总

1)动物园宿舍,皂君东里,西里附近的老房子(1970年—90年)是否值得买,因为资产有限,不仅要考虑孩子上学,还要考虑之后的资产增值问题。2)新筹的50万想借用杠杆的手段实现,不想再管亲戚朋友借,咨询您下有什么好的方式。3)因为这里面房山房价基本上没有上涨的苗头,如果实在换到海淀老破小比较困难,可能也就留在房山了,有两种想法,第一卖掉原房子,换个更大平米的(有实际居住需求)第二保留原房子,租个更大的,您更建议哪种?4)另外,现在国家现在提出支持改善购房,是否可以再等等新政策是否会更宽松,更能降低贷款成本?

A:回答:您好,1、从房山换到城内大方向上一定正确,远郊区以后没有房地产,只有本地刚需购房者,楼市从来都不是靠本地那点微不足道的购买力支撑起来的,我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘中对不同区域的住宅有过详细的分析及研判,建议认真阅读;

2、东西海三个地区的老房子,最保值的就是西城和海淀了,只要避开不能居住有非常高的学区溢价即可,老房子的价值逻辑是三环内优于三环外,距离城中心越近保值功能自然越强,只要不因学区因素涨的太高,未来都还会有一定的空间,或者换句话说:从房山换到海淀等于成功了70%,皂君东西里的房子保值性很好,这种老旧小区如果是单位公房的话会更好一些, 老公房的物管资源比较好,物业是续航的主要因素,可以到二里庄看看石油大院,还有甘家口的建设部大院,这两个盘整体行情会好一些,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情

关于贷款方面的问题可私信;最后:建议不要跟风,尤其是刚需,不要去刻意计算贷款成本,这会让你增加踏空的风险,你想:如果是政策性的实质政策落地,楼市是涨是跌?哪个时候成本或许降低了,但房价涨了,最后损失的还是自己!刚需,方向上正确,选筹上没问题,如果契机合适可直接入场,祝顺利!

Q:提问:目前住北三县,想在北京买一套房子,考虑孩子上学积分落户,要有一定的升值潜力,目前有通州购房资格,总价在400左右 想请帮忙分析 有哪些楼房可以考虑 谢谢

A:回答:您好,可以关注4个板块,大兴赢海,通州万达,武夷花园,璐苑。赢海兴海园2居价格400左右,玉璟园2居420左右,通州万达万方家园2居价格450左右,帅府园二期一居价格400左右,武夷花园京贸国际城一居价格350-400,璐苑珠江拉维小镇2居价格400左右;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情,

赢海属于亦庄的外溢,这个区目前的建设程度和性价比都可,亦庄产业结构良好,能够承接一部分刚需上车群体,优点是房价低,缺点楼龄较旧。万达商圈是通州的老城区,也是目前通州发展最好最优质的一个商圈,万方家园,帅府园二期是这个区域内的品质次新商品房,一直处于领涨状态;

武夷花园属于通州的新城,东靠北京行政办公中心,西临运河商务中心,也是通州的核心住宅区,未来通州的名片,璐苑和武夷花园间隔一条大运河,价格相差近一万,璐苑目前没有什么规划,靠近运河商务中心,未来人口红利能承接一部分上车群体,区域面貌还可。商圈楼盘优先级排序:万达、武夷花园、赢海、璐苑。万达的这两个盘领涨全通州问题不大,如果期望有一个好的增值性可优先这两个,居住体验也可,其次是武夷花园,如果想期望2居可关注赢海,璐苑,以上楼盘保值和增值性都比较稳健,建议认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;84#大兴跑赢大盘选筹导图;按照文章选筹包赚;祝一切顺利!

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宏观类(部分文章)

01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘

05#因为保障房充足,所以商品房B涨

07#巧用杠杆,贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

微观类(部分文章)

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典:北京17大贬值区域导图

13#学区宝典:东西海学区房选筹导图

14#置换宝典:一次吃饱10年,拒绝多动症

15#望京139个盘,稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类(部分文章)

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

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